Καθώς ο τουρισμός στην Ελλάδα αποτελεί για πολλούς ένα μεγάλο κομμάτι του εισοδήματος τους, οι αναζητήσεις για την βραχυχρόνια μίσθωσης ( τύπου Αirbnb, booking ) ολοένα και αυξάνονται. Δυστυχώς λόγω των συνεχών μεταβολών και των ελλιπών διευκρινήσεων σχετικά με την βραχυχρόνιες μισθώσεις πολλοί αδυνατούν να κατανοήσουν την διαδικασία και τα βήματα που απαιτούνται .
Εμείς προσπαθήσαμε να συλλέξουμε τις σημαντικότερα σημεία αναφοράς και να παραθέσουμε βασικά βήματα μισθώσεων βραχυχρόνιας μίσθωσης .
Η Σειρά Των Ενεργειών Του Διαχειριστή Ακινήτου Σε Περίπτωση Βραχυχρόνιας Μίσθωσης:
Ορισμός Διαχειριστή :
Αρχικά θα πρέπει να ορισθεί διαχειριστής , υπεύθυνος να χειρίζεται όλες τις διαδικασίες της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Ο διαχειριστής μπορεί αν είναι :
α) ο κύριος του ακινήτου
β) ο επικαρπωτής
γ) ο υπεκμισθωτής
ή τρίτος .
Ως «Διαχειριστής» τρίτος είναι αποκλειστικά οι κάτωθι περιπτώσεις:
α) ο κηδεμόνας σχολάζουσας κληρονομιάς,
β) ο εκκαθαριστής κληρονομιάς,
γ) ο εκτελεστής διαθήκης,
δ) ο σύνδικος πτώχευσης,
ε) ο προσωρινός διαχειριστής
στ) ο μεσεγγυούχος,
ζ) ο επίτροπος ή κηδεμόνας ή δικαστικός συμπαραστάτης ή γονέας που ασκεί τη γονική μέριμνα κατά περίπτωση.
Επιλογή Του Τρόπου Φορολόγησης Του Εισοδήματος Που Θα Προκύψει Από Την Μελλοντική Βραχυχρόνια Μίσθωση:
Θα πρέπει αν αποφασίσετε εάν θα αποτελεί εισόδημα από ακίνητα ή εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα; Αυτό οδηγήσει σε σωστές-νόμιμες ενέργειες και χειρισμούς που θα πρέπει να γίνουν κατά την διάρκεια της περιόδου της μίσθωσης
Στο σημείο αυτό αξίζει αν συζητήσετε με τον φοροτεχνικό – λογιστή σας για τις δυνατότητες – επιλογές σας και να σας κατευθύνει ώστε να έχετε τις ελάχιστες δυνατόν επιβαρύνσεις .
Περίπτωση υπεκμίσθωσης :
Σε περίπτωση υπεκμίσθωσης ακινήτου αρχικά υποβάλλεται η δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας μετά θα ακολουθήσει η εγγραφή και στο Μητρώο της ΑΑΔΕ για λήψη αριθμού Μητρώου .
Εγγραφή Στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνια Διαμονής :
Ακολουθεί η εγγραφή στο μητρώο ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής στη Α.Α.Δ.Ε. ανά εκμισθούμενο ακίνητο του ίδιου ιδιοκτήτη.
Σημείωση : Μέχρι την οριστικοποίηση του Μητρώου, μπορώ να κάνω διορθώσεις-μεταβολές σε αυτό.
Αναζήτηση Ψηφιακής Πλατφόρμας :
Εφόσον θα γνωρίζεται τον αριθμό μητρώου του ακινήτου θα έχετε την δυνατότητα να προβείτε στην καταχώρηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες Π.χ. Η AIRBNB κ.λπ. για την επικοινωνία με πελάτες. Ο αριθμός Μητρώου του ακινήτου θα πρέπει αν αναγράφεται στις ηλεκτρονικές πλατφόρμες . Όπου υπάρχει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας από τον ΕΟΤ θα το αναγράφει στην Πλατφόρμα (αντίτουαριθμούμητρώουτουακινήτου).
Στην συνέχεια υπογράφεται ηλεκτρονικά η Συμφωνία βραχυχρόνιας Μίσθωσης για το ακίνητο με την μεσολάβηση της πλατφόρμας.
Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής (Δ.Β.Δ.)
Η συμφωνία για την βραχυχρόνια διαμονή που υπογράφεται ηλεκτρονικά ανάμεσα στον μισθωτή και τον εκμισθωτή με την μεσολάβηση της πλατφόρμας, υποβάλλεται ηλεκτρονικά στην Α.Α.Δ.Ε. όταν αποχωρεί ο μισθωτής από το ακίνητο. Η υποβολή γίνεται από τον διαχειριστή μέχρι την 12η βραδινή της επομένης εργάσιμης ημέρας από την αναχώρηση του μισθωτή.
(ΌτανυποβάλλεταιηΔ.Β.Δ. δενυποβάλλωτηνΔήλωσηπληροφοριακώνστοιχείων μίσθωσης , μεεξαίρεσητηνπερίπτωσηπουυπάρχειυπεκμίσθωση).
Οριστικοποίηση Του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής
Η οριστικοποίηση γίνεται από τον διαχειριστή του ακινήτου, μέχρι την ημέρα έναρξης της υποβολής των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος.
Γνωστοποίηση (Μετά Την Οριστικοποίηση Του Μητρώου)
Η γνωστοποίηση αυτή θα γίνει στους λοιπούς δικαιούχους του εισοδήματος, μέσω ηλεκτρονικού μηνύματος, που αναρτάται στην προσωποποιημένη πληροφόρησή τους στο ΤΑΧΙSnet.
Ερωτήσεις :
Τι Είναι Το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης ;
Το «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» είναι το μητρώο που τηρείται στην Α.Α.Δ.Ε., στο οποίο ο «Διαχειριστής Ακινήτου» λαμβάνει αριθμό εγγραφής ανά εκμισθούμενο «Ακίνητο».
Tα στοιχεία που θα εγγράφονται σε αυτό και θα λαμβάνονται υπόψη (τελικά) για τον προσδιορισμό του ετήσιου εισοδήματος ανά δικαιούχο εισοδήματος που αποκτάται από τη βραχυχρόνια μίσθωση «Ακινήτου» της οικονομίας του διαμοιρασμού.
→ Ανά δικαιούχο και ανά ακίνητο
Πως Αντιμετωπίζονται Οι Ξεχωριστοί Χώροι Στο Ίδιο Ακίνητο ;
Τα «Ακίνητα» που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση δύναται να είναι ενιαίοι χώροι, ή να μισθώνονται τμηματικά. Οι ξεχωριστοί χώροι στο ίδιο ακίνητο λαμβάνουν δικό τους-χωριστό αριθμό Μητρώου ο καθένας.
Πότε Οριστικοποιούνται Τα Στοιχεία Στο Μητρώο ?
Για την εγγραφή επιβεβαιώνεται και ο ΑΤΑΚ του ακινήτου που αντιστοιχεί σε εμπράγματο δικαίωμα (πλην της ψιλής κυριότητας ) που τηρούνται στα υποσυστήματα Ο.Π.Σ. Περιουσιολόγιο της ΔΗΛΕΔ.
Τα λοιπά στοιχεία του Μητρώου (δικαιούχοι, ποσοστά κλπ) οριστικοποιούντια μέχρι την ημέρα έναρξης των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος .
Εάν Η Εγγραφή Στο Μητρώου Γίνεται Από Τον Υπεκμισθωτή ;
θα πρέπει να έχει επιβεβαιωθεί και ο αριθμός Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας που έχει συνάψει με τουλάχιστον έναν ιδιοκτήτη του ακινήτου που προτίθεται να εγγράψει.
Όταν Υπάρχουν Περισσότεροι Του Ενός Δικαιούχοι Στο Εισόδημα;
Στην περίπτωση αυτή, με την οριστικοποίηση του «Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» γίνεται γνωστοποίηση στους λοιπούς δικαιούχους εισοδήματος μέσω τυποποιημένου ηλεκτρονικού μηνύματος που αναρτάται στην προσωποποιημένη πληροφόρησή τους στο TAXISnet.
Οι Μεταβολές–Διορθώσεις Στο Μητρώο Ακινήτων Μέχρι Πότε Μπορούν Να Γίνουν;
Μετά την απόκτηση αριθμού εγγραφής, ο «Διαχειριστής» δύναται να προβαίνει σε μεταβολές, έως και την ημερομηνία οριστικοποίησης του «Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», προκειμένου είτε να διορθώνει λανθασμένες καταχωρήσεις είτε να τροποποιεί στοιχεία λόγω αλλαγής των πραγματικών περιστατικών, χωρίς να αλλάζει ο αριθμός εγγραφής «Ακινήτου».
Πότε Παύει Να Ισχύει Ο Αριθμός Μητρώου;
Ο αριθμός εγγραφής στο Μητρώο παύει να ισχύει όταν:
– ο διαχειριστής διακόψει την ιδιότητά του ως διαχειριστής
– ή όταν σταματήσει την διαδικασία μίσθωσης μέσω της πλατφόρμας
Στην περίπτωση αυτή ο «Διαχειριστής» υποχρεούται να οριστικοποιήσει το «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής».
Τι Είναι Η Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής ;
Είναι η δήλωση για τις αρχικές ή τροποποιητικές συμφωνίες βραχυχρόνιας μίσθωσης που ο «Διαχειριστής» συνάπτει μέσω ψηφιακών πλατφορμών της οικονομίας του διαμοιρασμού και μετά υποχρεούται να υποβάλλει ηλεκτρονικά στην Α.Α.Δ.Ε., με σκοπό τον ετήσιο προσδιορισμό του εισοδήματος .
Ποια Στοιχεία Αναγράφονται Στην Δ.Β.Δ.
– Ο Αριθμός Μητρώου του ακινήτου ή του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας
– Το συνολικό συμφωνηθέν τίμημα
– Τα στοιχεία του μισθωτή
– Η έναρξη της μίσθωσης
– Η λήξη της μίσθωσης
– Ο τρόπος πληρωμής
Πότε Υποβάλλεται Η Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Περιουσίας ;
Αυτή η δήλωση υποβάλλεται όταν
Α. ο κύριος του ακινήτου αναθέτει στον υπεκμισθωτή την διαχείριση του ακινήτου
Β. ο υπεκμισθωτής του ακινήτου αναθέτει σε άλλον υπεκμισθωτή την διαχείριση του ακινήτου προηγείται όμως η εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης.
Ποια Ακίνητα Υπάγονται Στην Βραχυχρόνια Μίσθωση ;
→ διαμερισμάτων,
→ μονοκατοικιών, (εξαιρουμένων των μονοκατοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας),
→ οποιωνδήποτε άλλων μορφών οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια,
→ καθώς και δωματίων εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών.
ΦΠΑ: AΠΑΛΛΑΓΗ ΣΤΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΑΠΟ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ: ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΑΠΟ ΑΚΙΝΗΤΑ Ή ΑΠΟ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗ ΔΡΑΣΤΗΡΙΟΤΗΤΑ ;
Το εισόδημα που αποκτάται από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων της οικονομίας του διαμοιρασμού απαλλάσσεται του ΦΠΑ. Είναι η φορολόγηση του εισοδήματος με την κλίμακα των ακινήτων (15% έως 45%) (Εφ’ όσον δεν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες).
Τι Δεν Θεωρείται Πρόσθετη Παροχή;
Η απλή παροχή κλινοσκεπασμάτων δεν θεωρείται ως πρόσθετη παροχή υπηρεσίας κατά τα ανωτέρω, συνεπώς δεν ασκεί επιρροή στην απαλλαγή από τον ΦΠΑ. Ομοίως, το γεγονός ότι στην αξία του μισθώματος περιλαμβάνονται και λοιπές παροχές κοινής ωφέλειας, όπως:
→ το ηλεκτρικό ρεύμα,
→ η ύδρευση,
→ η τηλεφωνία,
→ το ίντερνετ
→ και οι κοινόχρηστες δαπάνες, που ως χρεώσεις επιβαρύνουν τον εκμισθωτή και στη συνέχεια μετακυλίονται στον μισθωτή, (δεν αποτελεί πρόσθετη παροχή υπηρεσιών κατά την ανωτέρω έννοια και συνεπώς επίσης δεν επηρεάζεται η εφαρμογή της απαλλαγής του ΦΠΑ.
Τι Θεωρείται Πρόσθετη Παροχή;
Για την απαλλαγή από τον ΦΠΑ των βραχυχρόνιων μισθώσεων ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, πρέπει κατά τη διάρκεια της μίσθωσης να μην παρέχονται από μέρους του εκμισθωτή πρόσθετες υπηρεσίες προς τους μισθωτές, ανάλογες με τις παρεχόμενες στον ξενοδοχειακό ή παρόμοιο τομέα, όπως υπηρεσίες:
→ καθαριότητας,
→ περισυλλογής απορριμμάτων,
→ αντικατάστασης κλινοσκεπασμάτων και λοιπών οικιακών ειδών,
→ βοηθητικού προσωπικού
→ και λοιπές υπηρεσίες για την περιποίηση των πελατών.
Εάν Μια Βραχυχρόνια Μίσθωση Δεν Διενεργείται Μέσω Ψηφιακής Πλατφόρμας Θα Μπορεί Να Απαλλαγεί Από Τον ΦΠΑ;
Για λόγους ίσης μεταχείρισης, απαλλάσσονται επίσης από τον ΦΠΑ οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων οι οποίες ενεργούνται με τους όρους που αναφέρονται παραπάνω για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, αλλά δεν ενεργούνται μέσω ψηφιακών πλατφορμών, καθώς η χρήση ή μη του διαδικτύου δεν αποτελεί κριτήριο για την εφαρμογή της απαλλαγής από τον ΦΠΑ.
Πως Θα Δηλωθούν Τα Εισοδήματα Βραχυχρόνιας Διαμονής Του Έτους 2018;
Όλες οι βραχυχρόνιες μισθώσεις που έχουν συναφθεί από 01/01/2018 έως και την ημερομηνία έναρξης της εφαρμογής του Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής θα πρέπει αν καταχωρηθούν συγκεντρωτικά, ανά ακίνητο , μέχρι την τελευταία ημέρα του τρίτου μήνα.